Combien coûte réellement une maison construite par la Société nationale immobilière (SNI) avant d’être proposée à la vente ? Avec des logements annoncés entre 30 et 80 millions de fcfa dans les programmes de Bikélé et d’Essassa, la question de la formation des prix mérite un examen détaillé. Entre l’acquisition du terrain, sa viabilisation, les matériaux, la main-d’œuvre, les équipements et les frais de commercialisation, plusieurs postes entrent dans le coût final d’une habitation. Mais les annonces de prix ne permettent pas, à elles seules, de déterminer le poids de chacun. À 80 millions de fcfa, une maison coûte 50 millions de plus qu’un logement proposé à 30 millions. La différence tient-elle principalement à la superficie, au standing, au foncier ou aux dépenses d’aménagement ?

Un précédent documenté par la Banque mondiale apporte un premier élément de comparaison. Dans son rapport Housing Finance in Gabon: Towards Affordable Housing for All, l’institution présentait un ancien modèle économique de la SNI dans lequel la construction d’une habitation coûtait environ 20 millions de fcfa, auxquels s’ajoutaient 10 millions pour le terrain, soit un coût total de 30 millions. Le logement était ensuite commercialisé à 35 millions de fcfa. Dans cet exemple historique, la construction représentait 57 % du prix de vente, le foncier 29 % et l’écart entre coût et prix de vente 14 %. Ces proportions ne constituent pas la structure actuelle des prix de la SNI, mais elles montrent qu’une ventilation des dépenses permettrait de comprendre ce que paient effectivement les acquéreurs.

Le coût du mètre carré constitue un autre indicateur à examiner. Le même rapport de la Banque mondiale évoquait des coûts historiques de construction d’environ 150 000 fcfa par m² pour certains logements subventionnés et de 300 000 à 400 000 fcfa par m² pour d’autres réalisations, hors aménagement du site. À titre purement illustratif, une habitation de 100 m² représenterait ainsi entre 15 et 40 millions de fcfa de travaux selon ces anciennes références, avant prise en compte du terrain, des raccordements et des autres charges. Les prix des matériaux, de l’énergie, du transport et de la main-d’œuvre ont évolué depuis cette étude. La publication des coûts actuels au mètre carré permettrait donc de comparer les programmes de Bikélé et d’Essassa sur des bases actualisées.

La question foncière mérite une attention particulière. Lorsque des terrains proviennent du patrimoine public ou bénéficient d’aménagements financés par l’État, leur valorisation dans le prix de vente peut modifier sensiblement la facture des ménages. Il faudrait notamment distinguer la valeur retenue pour le terrain, les dépenses de terrassement, les routes internes, l’assainissement, les réseaux d’eau et d’électricité, ainsi que les coûts financiers supportés pendant les travaux. Les éventuelles subventions publiques, exonérations fiscales et contributions de partenaires devraient également apparaître séparément. Sans ces éléments, il reste difficile d’apprécier la part du prix correspondant à la construction elle-même et celle liée aux infrastructures ou aux conditions de financement.

La SNI pourrait éclairer cette question en publiant, pour chaque catégorie de logement, la superficie bâtie, la surface de la parcelle, le coût des travaux, la valeur du foncier, les dépenses de viabilisation, les frais financiers et le prix de vente final. Une telle présentation permettrait aussi de mesurer les écarts entre logements sociaux, programmes subventionnés et opérations commercialisées aux conditions du marché. À l’heure où l’État cherche à développer l’accession à la propriété, connaître la composition d’un prix de 30, 50 ou 80 millions de fcfa permettrait de vérifier quels postes rendent les logements coûteux et sur lesquels une réduction des charges pourrait effectivement bénéficier aux acquéreurs.